שאלות ותשובות

בהחלט. רוב המשקיעים הישראלים שמגיעים אלינו פותחים את הדרך ללא רקע קודם בהשקעות נדל"ן בקפריסין, ובדיוק בשביל זה קיים ליווי אישי צעד אחר צעד, בלי להסתבך לבד. אנחנו מלווים אתכם משלב ההתלבטות הראשוני, דרך איתור הנכס המתאים ועד מסירת המפתח, ומעניקים ביטחון בתהליך, וודאות וידע נרחב מהשטח בפאפוס, לימסול ולרנקה.

פגישה אישית עם נציגי חברת הבנייה הכוללת סקירה על מיקום הנכס, הסביבה, כדאיות ההשקעה ושירותי התחזוקה, הכל בליווי מלא שלנו ועם תרגום לעברית. אנחנו אוספים אתכם מהמלון בשירות VIP ומלווים לאורך כל הסיור. הסיור מותאם למטרות ההשקעה שלכם וכולל היכרות עם פרויקטים חדשים מקבלן ונכסים על הנייר בפאפוס ובלימסול, לצד בחינת פוטנציאל התשואה של כל נכס.

השירות אינו כולל עמלת תיווך לרוכש, כמקובל בקפריסין. עמלת התיווך משולמת על ידי הקבלן. עלות דמי רישום לסיור 100 עד 200 יורו שישולמו מראש, ובמידה ותרכשו יקוזז מסכום הרכישה. אין כאן שום התחייבות לרכישה ושום לחץ, ואנחנו מאמינים בשקיפות מלאה, כך שכל העלויות ידועות מראש וההחלטה על ההשקעה בנדל"ן בקפריסין נשארת בידיים שלכם בלבד.

שלוש הערים המרכזיות הן לימסול, פאפוס ולרנקה. פאפוס עיר תיירותית עם פוטנציאל צמיחה גבוה ומחירים אטרקטיביים. לימסול מרכז עסקים בינלאומי עם נכסי יוקרה ותשואות גבוהות. לרנקה נהנית מהתחדשות עירונית וקרבה לשדה התעופה הגדול. בכל אחת מהערים אפשר למצוא נדל"ן מניב עם תשואה יפה, בהשכרה לטווח קצר לתיירים או לטווח ארוך, ואנחנו נעזור לכם להתאים בין התקציב ומטרת הרכישה לעיר הנכונה.

התשואות תלויות בעיר, בסוג הנכס ובאופן ההשכרה. ככלל, בהשכרה לטווח ארוך נהוג לראות תשואה של כ 4 עד 6 אחוז בשנה, ובהשכרה קצרת טווח לתיירים בעונה התשואה יכולה להגיע לכ 7 עד 10 אחוז, במיוחד באזורי ביקוש בפאפוס ובלימסול. לצד ההכנסה השוטפת, נכסים במוקדים אסטרטגיים נהנים גם מפוטנציאל עליית ערך לאורך זמן. חשוב לזכור שמדובר בטווחים אופייניים ולא בהבטחת תשואה, ואנחנו נעזור לכם לבחון את התשואה הריאלית של כל נכס לפני קבלת ההחלטה.

כן. בנקים מקומיים בקפריסין מציעים מימון גם לתושבי חוץ, לרוב בשיעור של כ 50 עד 70 אחוז משווי הנכס, כאשר היתרה משולמת כהון עצמי. הריבית לרוב משתנה וצמודה לריבית היוריבור בתוספת מרווח הבנק, ונכון להיום נעה בדרך כלל סביב 4 עד 6 אחוז, ותקופת ההלוואה נעה בין 10 ל 25 שנה. התנאים המדויקים תלויים בפרופיל הלווה, בבנק ובנכס, ואנחנו מלווים אתכם מול המערכת הבנקאית המקומית כדי למצוא את מסלול המימון המתאים לרכישת הנדל"ן בקפריסין.

כן. השכרה קצרת טווח בקפריסין, כולל דרך פלטפורמות כמו Airbnb, מחייבת רישום הנכס במרשם הרשמי של משרד התיירות וקבלת מספר רישוי. עלות הרישום היא כ 222 יורו לתקופה של שלוש שנים, והפעלת נכס ללא רישיון עלולה לגרור קנסות. הרישום מסדיר את הפעילות ומאפשר לכם להשכיר בביטחון וכחוק, ואנחנו נשמח להפנות אתכם לגורמים שמטפלים בתהליך.

ברוב המקרים בין חודשיים לחצי שנה, תלוי במידת הבשלות והזמינות שלכם. הסיור עצמו יכול להיקבע מיידית ושיטת העבודה שלנו חוסכת לכם זמן יקר. לאחר בחירת הנכס, שלב החתימה מול עורך הדין המקומי והעברת התשלומים מתבצע בצורה מסודרת ובקצב שנוח לכם, כך שכל שלב ברכישת הנדל"ן בקפריסין ברור ונטול הפתעות.

קיימות מספר דרכים, הנפוצה ביותר היא רכישת נכס בסכום מעל 300 אלף יורו. לרוב נדרש להוכיח הכנסה יציבה, ביטוח רפואי ושהות מינימלית. מסלול זה, המוכר גם כתושבות קבע דרך השקעה או גולדן ויזה, מעניק לכם ולמשפחתכם מעמד באיחוד האירופי ומהווה יתרון משמעותי לתכנון רילוקיישן לקפריסין, ואנחנו מלווים גם בהיבט הזה יחד עם אנשי מקצוע מקומיים.

ניתן לעבוד עם חברת ניהול מקומית שמטפלת במציאת שוכרים, גביית תשלומים, ניקיון ותחזוקה, כאשר אתם מקבלים דיווחים שוטפים בלי צורך בנוכחות קבועה. כך הנכס הופך לנדל"ן מניב שעובד עבורכם באמת, בהשכרה לטווח קצר לתיירים או לטווח ארוך, ואנחנו נשמח לחבר אתכם לחברות ניהול אמינות שאנו עובדים איתן.

רמת הפשיעה בקפריסין מהנמוכות בעולם והמדינה נחשבת לאחת הבטוחות באירופה. ברוב הפרויקטים החדשים יש קומפלקסים סגורים עם מערכות אבטחה ובקרת כניסה, וטיסה קצרה של כ 40 דקות מאפשרת לכם להגיע לביקור בכל עת, כך שההשקעה בקפריסין נשארת קרובה ונגישה.

אזורי פרימיום וקו הים: המרינה, הסיטי סנטר וטיילת הים (Molos / Neapolis) הם האזורים המבוקשים ביותר לדירות יוקרה. הם מתאפיינים בביקוש שיא מצד עובדי הייטק ואנשי עסקים, נזילות גבוהה ותשואה יציבה.

אזורי צמיחה והתחדשות (מערב העיר): זקאקי (Zakaki) ותסיפליקודיה (Tsiflikoudia) הם מנועי הצמיחה החדשים של לימסול. הקרבה לאתר הנופש והקזינו City of Dreams, לקניון ולמגרשי הגולף מציעה מחירי כניסה נגישים יותר ופוטנציאל עליית ערך גבוה.

אזורי ביקוש לשכירות יציבה (מרכז העיר): מסה גיטוניה (Mesa Geitonia) ואגיה זוני (Agia Zoni) מציעות תשואת שכירות קבועה לאורך כל השנה, בזכות קרבה למרכזי העסקים ולמטות של חברות בינלאומיות.

שכונות מגורים ומשפחות (צפון העיר): אגיוס אתנאסיוס (Agios Athanasios) ופנתאה (Panthea) מציעות נוף פנורמי לים וקרבה לבתי ספר בינלאומיים, ומבוקשות מאוד לרילוקיישן של משפחות ולשכירות ארוכת טווח.

נשמח להתאים לכם את האזור הנכון להשקעה בנדל"ן בלימסול, בדיוק לפי מטרת ההשקעה והתקציב.

פאפוס היא יעד מגוון. מצוינת למגורי נופש בשל הקרבה לים ולשדה התעופה, ובשנים האחרונות הפכה גם ליעד השקעה חזק עם תשואה יציבה משכירות לטווח קצר וארוך. שכונות היוקרה החדשות והתוכנית להקמת מרינה בקיסונרגה הופכות את נדל"ן פאפוס לאטרקטיבי במיוחד לרוכשים ישראלים, כך שתוכלו ליהנות גם מנכס לחופשות המשפחה וגם מנדל"ן מניב עם פוטנציאל עליית ערך.

רכישת נדל"ן בקפריסין כרוכה בעלויות נלוות המשתנות בהתאם לסוג הנכס:

נכס חדש מקבלן: חל מע"מ בשיעור רגיל של 19%. רוכשים המיועדים למגורים יחידים ועומדים בקריטריונים עשויים להיות זכאים לשיעור מע"מ מופחת של 5%. נכסים החייבים במע"מ פטורים מדמי העברת בעלות.
נכס יד שנייה: פטור ממע"מ, אך חלים דמי העברת בעלות (Transfer Fees) במדרגות של 3% עד 8%. ככלל, ניתנת הנחה של 50% על דמי העברה אלו.
מס בולים (Stamp Duty): מס מדינה מדורג הנקבע בהתאם לשווי החוזה (בין 0.15% ל 0.2%).
ליווי משפטי: שכר טרחת עורך דין מקומי (כ 1% פלוס מע"מ) הוא חלק בלתי נפרד מרכישה בטוחה, לבדיקת הנכס וניסוח החוזה.

כדי שתכנון ההשקעה יהיה מדויק, בטוח וללא הפתעות, עומדת לרשות הלקוחות רשימת אנשי מקצוע מהשורה הראשונה המלווים את כל תהליך הרכישה מתחילתו ועד סופו.

שטר הבעלות (Title Deed) הוא המסמך הרשמי המעיד על הבעלות בנכס ברישומי הטאבו הקפריסאי, בדומה לרישום בטאבו בישראל. בפרויקטים חדשים לעיתים לוקח זמן עד שמונפק שטר נפרד לכל יחידה, ולכן חשוב לבדוק מה הסטטוס של השטר עבור הנכס הספציפי שלכם ולוודא שהזכויות שלכם מוגנות. אנחנו והצוות המשפטי שאיתו אנו עובדים דואגים לבדוק את הנושא לעומק לפני כל רכישה.

כן. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי נדרשים לקבל אישור ממועצת השרים לרכישת נכס בקפריסין. בפועל מדובר בהליך פורמלי בעיקרו, שברוב המקרים מאושר, וניתן להשלים את הרכישה ולהתגורר או להשכיר את הנכס במקביל להליך. אנחנו מלווים אתכם ומחברים אתכם לעורכי דין מקומיים שמטפלים בהגשת הבקשה עבורכם.

מס רווח הון בקפריסין חל בשיעור של 20% על הרווח הריאלי ממכירת נדל"ן. החל מינואר 2026 עודכנו הפטורים לכל החיים: פטור כללי של 30,000 יורו על מכירת נכס, ופטור מוגדל של 150,000 יורו במכירת מגורים עיקריים (בכפוף לתנאים, ביניהם תקופת מגורים של חמש שנים). מכיוון שהחישוב תלוי בנתוני הנכס ובמצבכם, מומלץ תמיד לקבל ייעוץ מיסוי לפני המכירה, ואנחנו נחבר אתכם לאיש המקצוע המתאים.

שיעור המע"מ המופחת של 5% (במקום 19%) חל על רכישת דירת מגורים ראשונה ועיקרית מקבלן, בכפוף לתנאים:

גודל ושווי: ההטבה חלה על 130 המטרים הראשונים, כאשר שווי הנכס עד 350,000 יורו, שווי העסקה הכולל עד 475,000 יורו, והשטח הבנוי עד 190 מ"ר.
ייעוד: הנכס חייב לשמש כמגורים עיקריים וקבועים, ולא כבית נופש, נכס להשקעה או להשכרה, והרוכש הוא יחיד פרטי.
התחייבות לאורך זמן: נדרש להשתמש בנכס כמגורים עיקריים לתקופה של 10 שנים.

מכיוון שהתנאים מדויקים ומתעדכנים, נוודא יחד איתכם ועם עורך הדין אם אתם זכאים להטבה לפני הרכישה.

אנחנו מלווים אתכם גם לאחר הרכישה. חברות ניהול מקצועיות בלימסול ובפאפוס דואגות לתחזוקה שוטפת, מציאת שוכרים וגבייה, ומדווחות לכם באופן שקוף, כך שתיהנו מהשקעה שקטה ומנדל"ן מניב שעובד עבורכם מרחוק, בלי כאב ראש.

לרנקה מתאימה בעיקר למשפחות שמחפשות שקט וקרבה לנמל התעופה. פאפוס עיר נופש תוססת בתנופת פיתוח עם תוכנית למרינה חדשה ופוטנציאל גבוה לעליית ערך. מבחינת השקעה, נדל"ן בפאפוס מציע כיום תשואה ועליית ערך גבוהים יותר בזכות הביקוש התיירותי, בעוד שנדל"ן בלרנקה מתאים למי שמחפש מחירי כניסה נגישים ואופק ארוך טווח, ואנחנו כאן כדי לעזור לכם לדייק את הבחירה.

נכון להיום לא קיימת אמנת מס למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. עובדה זו מחייבת כל משקיע להתנהלות מיסויית מדויקת ומתוכננת מראש, שכן הכנסות מנדל"ן כפופות לחוקי המס בשתי המדינות:

חובת דיווח ותשלום בקפריסין: הכנסה מניבה משכירות נכס בקפריסין חייבת בדיווח לרשויות המס המקומיות על פי חוק, ומיסוי בהתאם למדרגות המס הנהוגות באי.
חובת דיווח בישראל: כתושבי ישראל, קיימת חובה חוקית לדווח לרשות המסים בישראל על כל הכנסה שהופקה בחו"ל, כולל דמי שכירות ורווחי הון ממכירת נכס בקפריסין.
מנגנוני קיזוז ומסלולי מיסוי: בהיעדר אמנה, מיסוי השכירות בישראל מבוצע לרוב דרך מסלולים ייעודיים (כגון מסלול מס מופחת בשיעור 15% או מסלול מס שולי המאפשר ניכוי הוצאות וזיכוי מס זר בהתאם לפירוט בחוק הישראלי).

כדי להבטיח ניצול מיטבי של יתרונות ההשקעה ולמנוע חשיפה לכפל מס או לטעויות יקרות, אנחנו מלווים אתכם בייעוץ מיסוי בינלאומי מקצועי עוד לפני הרכישה, יחד עם אנשי מקצוע שמכירים היטב את שני צדי המשוואה.

פתיחת חשבון בנק מקומי אינה חובה על פי חוק לצורך עצם רכישת הנכס, וניתן לבצע את העברות הכספים ישירות מחשבון בנק בינלאומי לחשבון הנאמנות של עורך הדין או לחשבון היזם.

עם זאת, פתיחת חשבון בנק בקפריסין היא צעד מומלץ במקרים הבאים:

ניהול נכס מניב: תשלום חשבונות שוטפים וגביית דמי שכירות.
הגשת בקשה לתושבות קבע: דרישה רשמית של רשויות ההגירה.
מעבר למגורים: ניהול ההוצאות האישיות באי.

כיום קיימות גם אפליקציות מתקדמות לתשלומים אונליין של כל ההתחייבויות והחשבונות בקפריסין, כמו אפליקציית JCC, המאפשרות נוחות מלאה בניהול התשלומים השוטפים למי שמעדיף לא לפתוח או להתעסק עם חשבון בנק מקומי.

פאפוס מציעה עיר נופש יפהפייה עם שכונות פרימיום, נוף ים ושירותים מתקדמים, נגישה מאוד בזכות נמל התעופה הבינלאומי הסמוך. הקרבה לחופים, לבתי ספר בינלאומיים ולקהילה מגוונת הופכת אותה לאידיאלית למשפחות שמחפשות איכות חיים, ביטחון ורילוקיישן רגוע לקפריסין.

עלות המחיה בקפריסין נחשבת נוחה יחסית לישראל, במיוחד בתחומי הדיור, החינוך והפנאי, אם כי היא משתנה בין הערים ורמת החיים. לימסול היוקרתית יקרה יותר, בעוד לרנקה ופאפוס מציעות מחירים נגישים יותר. אקלים נעים, ים קרוב וקהילה בינלאומית גדולה הופכים את היומיום לאיכותי, ואנחנו נשמח לתת לכם תמונה מציאותית של ההוצאות לפי העיר ואורח החיים שאתם מתכננים.

בקפריסין פועלים בתי ספר בינלאומיים רבים, בעיקר בלימסול, פאפוס ולרנקה, המלמדים באנגלית ולעיתים בתוכניות לימוד בריטיות או בינלאומיות (כמו IB). עבור משפחות ישראליות המתכננות רילוקיישן, קיימת גם התעניינות גוברת במסגרות המותאמות לילדים דוברי עברית. נשמח לכוון אתכם לאזורים ולנכסים הקרובים לבתי הספר המתאימים לכם, כחלק מהתאמת המעבר לצרכים של כל המשפחה.

בקפריסין פועלת מערכת בריאות ממלכתית בשם GESY, המעניקה שירותי בריאות לתושבים הרשומים בה על בסיס השתתפות במימון, לצד מערכת בריאות פרטית מפותחת ומודרנית. משקיעים ומי שעוברים להתגורר נוהגים להחזיק גם ביטוח בריאות פרטי, שהוא גם דרישה בתהליכי תושבות. נשמח לחבר אתכם לגורמים שיסבירו את האפשרויות בהתאם למעמד ולתוכניות שלכם באי.

אנחנו הגשר המקצועי שלכם לאי: איתור נכסים ישירות מהיזמים המובילים בקפריסין, בדיקת נאותות, חיבור לעורכי דין מקומיים ולחברות ניהול אמינות, ובשילוב מעצבת הבית שלנו גם חבילות עיצוב פנים לרוכשים. הכל בליווי אישי בעברית, מרחוק או בסיור בקפריסין, כדי שההשקעה שלכם תהיה בטוחה, שקופה ורווחית.

לימסול היא המרכז העסקי והפיננסי של קפריסין, שילוב של חיי תרבות תוססים, מגדלי יוקרה וקהילה בינלאומית גדולה. הביקוש הגבוה לשכירות מצד עובדי הייטק ואנשי עסקים, לצד מערכת חינוך מתפתחת ושירותים ברמה גבוהה, תומך בתשואה יציבה ובעליית ערך ומבסס את מעמדה כיעד מוביל להשקעה בנדל"ן בקפריסין.