מס רכישה בקפריסין לישראלים: המדריך המעודכן לשנת 2026
כל מי ששוקל רכישת נכס בקפריסין, בין אם מדובר בדירת השקעה בפאפוס, וילה בלימסול או דירת נופש למשפחה, מגיע במוקדם או במאוחר לאותה שאלה מרכזית: כמה מס באמת משלמים על הרכישה? התשובה בקפריסין אינה אחידה, ויש בה כמה שכבות שכדאי להכיר לפני שחותמים על חוזה. במדריך הזה נסביר בשפה פשוטה את כל המסים והעלויות הנלוות לרכישת נכס בקפריסין, כולל השינויים שנכנסו לתוקף בתחילת 2026.
שני מסלולי מיסוי: נכס חדש מקבלן מול נכס יד שנייה
הדבר הראשון שחשוב להבין הוא שקפריסין אינה גובה "מס רכישה" אחד קבוע, כפי שרבים מהישראלים מכירים מהארץ. במקום זאת קיימים שני מסלולי מיסוי נפרדים, וההבדל ביניהם קובע את כל שאר החישוב.
נכס חדש הנרכש ישירות מקבלן כפוף למע"מ (VAT). נכס יד שנייה אינו כפוף למע"מ כלל, אלא להיטל העברת בעלות בטאבו הקפריסאי (Transfer Fees).
זהו ההבדל החשוב ביותר שצריך לקחת בחשבון כבר בשלב בחירת הנכס, מכיוון שהוא משפיע ישירות על גובה התשלום הסופי.
מע"מ על דירה חדשה בקפריסין: 19% או 5%
כאשר רוכשים נכס חדש מקבלן, חל מע"מ בשיעור הרגיל של 19% ממחיר הרכישה. עם זאת, קיימת אפשרות לשיעור מע"מ מופחת של 5% בלבד, וזהו למעשה החיסכון המשמעותי ביותר שרוכש יכול לבקש עבורו.
התנאים לשיעור המופחת, נכונים ל 2026: השטח הבנוי המכוסה עד 130 מ"ר נהנה משיעור המע"מ המופחת. אם הדירה גדולה יותר ומגיעה עד 190 מ"ר, החלק שמעל 130 מ"ר ימוסה בשיעור המלא של 19%. שווי הנכס לצורך הטבה זו אינו יכול לעלות על 350,000 יורו, ושווי העסקה הכולל צריך להישאר מתחת ל 475,000 יורו. חשוב לדעת שההטבה מיועדת לנכס המשמש כמגורי קבע ולא לדירת השקעה טהורה, כך שיש צורך בהגשת בקשה רשמית ובעמידה בתנאי מגורים בפועל בקפריסין.
לרוכשים בעלי מוגבלות קיימת הטבה מורחבת המאפשרת שיעור מופחת על שטח של עד 190 מ"ר.
נכסים שקיבלו היתר בנייה עד 31 באוקטובר 2023 עדיין נהנים מהכלל הישן והנדיב יותר, לפיו שיעור המע"מ המופחת חל על 200 מ"ר הראשונים ללא תלות בגודל הכולל של הנכס או בשוויו, אך יש מועדים מוגדרים להגשת ההצהרה ולכן חשוב לבדוק זאת מול עורך דין מקומי לפני החתימה.
חשוב להדגיש נקודה שרוכשים רבים טועים בה: שיעור המע"מ המופחת של 5% מעולם לא חל על דירת נופש, על נכס להשקעה או על נכס שמיועד להשכרה. ההטבה מוגבלת מלכתחילה למי שרוכש נכס לצורך מגורי קבע בפועל בקפריסין, ורוכש שמתכוון להשתמש בנכס כדירת נופש בלבד ישלם מע"מ מלא של 19% כבר היום, בלי קשר לשינויים הצפויים ב 2027.
שיעורי המע"מ על נכס חדש (המשטר הקבוע, החל משנת 2023 ואילך)
| מאפיין הנכס | שיעור המע"מ |
|---|---|
| שטח בנוי עד 130 מ"ר, שווי הנכס עד 350,000 יורו, שווי עסקה כולל עד 475,000 יורו, לשימוש כמגורי קבע | 5% |
| חלק השטח שמעל 130 מ"ר ועד 190 מ"ר | 19% על החלק העודף |
| חלק השווי שמעל 350,000 יורו, או שווי עסקה כולל שמעל 475,000 יורו | 19% על הנכס כולו |
| נכס לשימוש כדירת נופש, להשקעה או להשכרה, ללא תלות בגודל או בשווי | 19% |
| רוכשים בעלי מוגבלות, לצורך מגורי קבע | 5% על שטח עד 190 מ"ר |
שיעורי המע"מ בתקופת המעבר (בתוקף עד 31.12.2026 בלבד, להיתרי בנייה שהוגשו עד 31.10.2023)
| מאפיין הנכס | שיעור המע"מ |
|---|---|
| שטח בנוי עד 200 מ"ר, לשימוש כמגורי קבע, ללא תלות בשווי הנכס | 5% |
| חלק השטח שמעל 200 מ"ר | 19% על החלק העודף |
השינוי הצפוי בחוק המע"מ החל מ 1 בינואר 2027
כאן נדרש דיוק חשוב, מכיוון שיש בלבול נפוץ בנושא. השינוי שנכנס לתוקף ב 1 בינואר 2027 אינו יוצר איסור חדש על דירות נופש. איסור זה קיים כבר היום ולא השתנה, שיעור המע"מ המופחת מעולם לא היה זמין לנכס שאינו משמש למגורי קבע בפועל.
מה שכן משתנה ב 1 בינואר 2027 הוא ביטול סופי של תקופת המעבר. עד סוף 2026, נכסים שקיבלו היתר בנייה עד 31 באוקטובר 2023 עדיין יכולים ליהנות מהכלל הישן והנדיב יותר, שיעור מע"מ של 5% על 200 מ"ר הראשונים ללא תלות בשווי הנכס. החל מ 1 בינואר 2027, כלל מעבר זה מתבטל לחלוטין וכל הרוכשים, ללא יוצא מן הכלל, יעברו למשטר המע"מ החדש בלבד: הטבה של 5% המוגבלת ל 130 מ"ר, לשווי נכס של עד 350,000 יורו ולשווי עסקה כולל של עד 475,000 יורו בלבד. כל נכס שחורג מהתנאים הללו ימוסה בחלקו או במלואו בשיעור המלא של 19%.
בפועל, המשמעות היא שרוכשי נכסים גדולים או יקרים יותר, גם אם מדובר במגורי הקבע היחידים שלהם, עלולים למצוא את עצמם משלמים מע"מ גבוה משמעותית החל מ 2027, ביחס למה שהיו משלמים על אותו נכס בדיוק לפני המועד הזה. מי ששוקל רכישת נכס גדול מ 130 מ"ר ומעוניין למקסם את הטבת המע"מ, כדאי שיבדוק מול עורך דין קפריסאי אם הפרויקט שהוא בוחן זכאי עדיין לתקופת המעבר, ואם כן, האם יש טעם להשלים את העסקה עוד לפני תום 2026.
היטל העברת בעלות בנכס יד שנייה
נכס יד שנייה אינו נושא מע"מ, אלא היטל העברת בעלות המשולם למחלקת רישום המקרקעין (Land Registry) בעת העברת הטאבו על שם הרוכש. ההיטל מחושב על שווי השוק של הנכס בסולם מדורג: על 85,430 היורו הראשונים משולמים 3%. על החלק שבין 85,431 יורו לבין 170,860 יורו משולמים 5%. על כל סכום מעל 170,860 יורו משולמים 8%.
| מדרגת שווי הנכס | שיעור ההיטל (ובפועל, לאחר הנחת 50%) |
|---|---|
| עד 85,430 יורו | 3% (בפועל כ 1.5%) |
| 85,431 עד 170,860 יורו | 5% (בפועל כ 2.5%) |
| מעל 170,860 יורו | 8% (בפועל כ 4%) |
הבשורה הטובה היא שכבר משנת 2012 מוענקת הנחה של 50% על ההיטל הזה, וההנחה מתחדשת מדי שנה. כך לדוגמה, על נכס יד שנייה בשווי 300,000 יורו, ההיטל האפקטיבי לתשלום עומד על כ 8,580 יורו בלבד, במקום כ 17,170 יורו לפי המדרגות המלאות.
נקודה שרוכשים רבים מפספסים: אם על הנכס כבר שולם מע"מ בעת המכירה הראשונה שלו (למשל דירה שנרכשה מקבלן בעבר), ההיטל לרכישת הנכס במכירה חוזרת עלול להיות פטור לחלוטין. מדובר בפרט ששווה לוודא בכתב מול עורך הדין המלווה את העסקה.
ביטול מס הבולים החל מ 2026
אחד השינויים המשמעותיים ביותר שנכנסו לתוקף השנה נוגע למס הבולים (Stamp Duty). עד סוף 2025 חל מס בולים על כל חוזה מכר, בשיעור של 0.15% על 170,000 היורו הראשונים ו 0.20% על כל סכום נוסף. החל מחוזים שנחתמים מה 1 בינואר 2026 ואילך, מס הבולים בוטל לחלוטין. זהו חיסכון ישיר, במיוחד בעסקאות בשווי גבוה.
יש לשים לב לכלל המעבר: מי שחתם על חוזה רכישה עד 31 בדצמבר 2025 אך טרם השלים את העברת הבעלות, עדיין כפוף למס הבולים לפי הכללים הישנים.
מס רווח הון בעת מכירה עתידית
מי שרוכש נכס בקפריסין כדאי שיביא בחשבון גם את המיסוי בעת המכירה בעתיד, גם אם זהו נתון רלוונטי לטווח הרחוק. מס רווח הון בקפריסין עומד על 20% מהרווח הריאלי שנוצר במכירה. עם זאת, קיימות מספר הקלות משמעותיות: פטור אישי חד פעמי של כ 17,086 יורו על כל מכירת נכס. פטור גדול יותר, כ 85,430 יורו, למי שמוכר את בית המגורים העיקרי שלו בקפריסין, פטור שניתן לנצל פעם אחת בלבד בחיים.
בנוסף, עלות הרכישה המקורית מתואמת מדי שנה למדד האינפלציה בקפריסין, כך שהרווח החייב במס בפועל קטן יותר ממה שנראה על פני השטח. גם השבחות מתועדות בקבלות, כמו שיפוצים והרחבות, מתווספות לבסיס העלות ומקטינות את הרווח החייב.
עלויות נלוות שכדאי לתקצב מראש
מעבר למע"מ או להיטל ההעברה, יש כמה עלויות קבועות שנלוות לכל עסקת רכישה בקפריסין. שכר טרחת עורך דין קפריסאי, המלווה את העסקה מבדיקת הנכס ועד רישום הטאבו, נע בדרך כלל בין 1% ל 2% ממחיר הרכישה, בתוספת מע"מ על שכר הטרחה. אגרות רישום ועלויות בדיקת נסח טאבו הן סכומים קבועים ונמוכים יחסית. מי שמשלם מע"מ מלא של 19% על נכס חדש בדרך כלל יהיה פטור מהיטל העברת בעלות, או ייהנה מהנחה של 50% בהתאם למקרה, כך שהעלויות אינן נערמות זו על גבי זו.
למה זה חשוב במיוחד למשקיע הישראלי
עבור משקיע ישראלי, ההבדל בין רכישת נכס חדש מקבלן לבין נכס יד שנייה הוא לא רק שאלה טכנית של מיסוי, אלא שאלה אסטרטגית. נכס חדש שעומד בתנאי המע"מ המופחת עשוי לחסוך עשרות אלפי יורו ביחס לרכישה במחיר מלא, אך מחייב עמידה בתנאי מגורי קבע. משקיע שמחפש תשואה מדמי שכירות ולא מתכוון להתגורר בנכס, ייהנה בדרך כלל יותר מרכישה בשיעור המע"מ המלא או מרכישת נכס יד שנייה עם היטל העברה מופחת.
זו הסיבה שתכנון נכון של המיסוי צריך להתחיל עוד לפני בחירת הנכס עצמו, ולא אחריה. ליווי מקצועי שמכיר את השוק הקפריסאי, את מדרגות המס העדכניות ואת התנאים המשתנים מדי שנה, הוא ההבדל בין רכישה חכמה לבין הפתעה כספית לא נעימה בסיום התהליך.
סיכום
רכישת נכס בקפריסין כרוכה במספר שכבות מיסוי: מע"מ בשיעור 19% או 5% על נכסים חדשים, היטל העברת בעלות מדורג של 3% עד 8% (בפועל מופחת בחצי) על נכסים יד שנייה, ומס רווח הון של 20% במכירה עתידית, לצד מגוון פטורים והקלות. מס הבולים בוטל החל מ 2026, מה שמייצר חיסכון נוסף לרוכשים החדשים. לכל מקרה ומקרה יש שיקולים שונים בהתאם לסוג הנכס, שוויו, ומטרת הרכישה, השקעה מול מגורי קבע. מומלץ תמיד לבצע את החישוב המדויק מול עורך דין קפריסאי מוסמך לפני החתימה על כל חוזה.
נשמח לעבור אתכם על מסלול המיסוי המתאים לכם, לפני שאתם חותמים על חוזה. ליווי אישי בעברית, מאיתור הנכס ועד רישום הטאבו.
לתיאום שיחת ייעוץקראו עוד
המידע במאמר זה מבוסס על הרפורמה במיסוי מקרקעין בקפריסין שאושרה בחוק N. 239(I)/2025, על תיקוני חוק המע"מ 95(I)/2000 שפורסמו בילקוט הפרסומים הרשמי (R.A.A. 102/2026 ו R.A.A. 103/2026), ועל הכללים התקפים נכון לשנת 2026, לרבות מועד סיום תקופת המעבר ב 31 בדצמבר 2026. חוקי המס עשויים להשתנות, ולכן מומלץ תמיד לקבל ייעוץ פרטני ומעודכן לפני ביצוע עסקה.