מחשבון תשואה על דירה
איך מחשבים תשואה על דירה: מכפילים את שכר הדירה החודשי ב 12, מחלקים במחיר הנכס ומכפילים ב 100. זו התשואה הגולמית. כדי לקבל את התשואה הנטו מפחיתים מההכנסה השנתית את ההוצאות השוטפות, ולתשואה הכוללת מוסיפים את עליית הערך השנתית. המחשבון שלמטה עושה את שלושת החישובים יחד, ומאפשר להשוות דירה בישראל מול דירה בקפריסין.
חשבו את התשואה על הנכס
החישוב הוא הערכה בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות. הוא אינו כולל מס רכישה, אגרות, עלויות מימון ומיסוי על ההכנסה, שמשתנים בין מדינה למדינה ובין משקיע למשקיע.
איך מחשבים תשואה על דירה, הנוסחאות
תשואה היא היחס בין הרווח שהנכס מייצר לבין הסכום שהושקע בו. היא נמדדת באחוזים לשנה, וזה מה שמאפשר להשוות בין דירה בחיפה, דירה בלרנקה ופיקדון בבנק באותה יחידת מידה.
תשואה גולמית = (שכר דירה חודשי כפול 12) חלקי מחיר הנכס, כפול 100.
תשואה נטו = (הכנסה שנתית פחות הוצאות שנתיות) חלקי מחיר הנכס, כפול 100.
תשואה כוללת = תשואה נטו ועוד שיעור עליית הערך השנתי של הנכס.
דוגמה: דירה שנרכשה ב 1,800,000 שקל ומושכרת ב 5,000 שקל לחודש מניבה 60,000 שקל בשנה, כלומר תשואה גולמית של 3.3 אחוז. אם ההוצאות השוטפות הן 20 אחוז מההכנסה, הרווח הנקי הוא 48,000 שקל והתשואה נטו יורדת ל 2.7 אחוז.
גולמי מול נטו, ההבדל שמשנה את ההחלטה
כמעט כל מודעה, פרוספקט ומצגת שיווקית מציגים תשואה גולמית, כי היא המספר הגבוה. הבעיה היא שאף משקיע לא מכניס לכיס תשואה גולמית. הפער בין גולמי לנטו נע בדרך כלל בין 15 ל 30 אחוז מההכנסה, ובנכסי נופש בניהול חיצוני הוא יכול להגיע גם ל 40 אחוז.
המסקנה המעשית פשוטה: כשמשווים בין שתי הצעות, ודאו ששני המספרים מחושבים באותה שיטה. השוואה של תשואה גולמית של נכס אחד מול תשואה נטו של אחר תוביל כמעט תמיד לבחירה השגויה.
מה נכנס להוצאות השוטפות
אלה הסעיפים שצריך להפחית מההכנסה כדי להגיע לתשואה נטו אמיתית. ברירת המחדל של 20 אחוז במחשבון מתאימה לדירת מגורים בהשכרה ארוכת טווח. להשכרה קצרת טווח כדאי להעלות ל 30 עד 40 אחוז.
ניהול והשכרה. דמי ניהול לחברה או זמן ועלות בטיפול עצמי.
תחזוקה ותיקונים. כלל אצבע מקובל הוא אחוז אחד משווי הנכס בשנה.
ועד בית וארנונה ככל שהם על המשכיר, וביטוח מבנה.
תקופות ריקות. הסעיף שהכי הרבה מתעלמים ממנו. חודש ריק בשנה הוא כבר 8.3 אחוז מההכנסה.
ריהוט ובלאי בנכסים מרוהטים, שמתחדשים כל כמה שנים.
תשואה כוללת, כשמוסיפים את עליית הערך
תשואת שכירות היא רק חצי מהתמונה. החצי השני הוא מה שקורה לשווי הנכס עצמו. נכס שמניב 3 אחוז נטו ועולה ב 5 אחוז בשנה מייצר בפועל תשואה כוללת של 8 אחוז, אך רק 3 מהם נזילים מדי חודש והשאר מתממש רק במכירה.
לכן חשוב להתאים את התמהיל למטרה. מי שצריך הכנסה שוטפת יעדיף תשואת שכירות גבוהה גם במחיר עליית ערך מתונה. מי שמשקיע לטווח ארוך יכול להעדיף אזור בתנופת פיתוח, גם אם התשואה השוטפת בו נמוכה יותר בשנים הראשונות.
מה נחשב תשואה טובה בישראל ב 2026
| אזור | תשואה גולמית טיפוסית | מאפיין |
|---|---|---|
| תל אביב והמרכז | 2 עד 3 אחוז | מחירי כניסה גבוהים, עליית ערך היסטורית חזקה |
| ממוצע ארצי | כ 2.5 אחוז | מחיר ממוצע 2.33 מיליון, שכירות ממוצעת 4,919 |
| ערי פריפריה | 3 עד 4 אחוז | כניסה נמוכה יותר, ביקוש תנודתי |
שכר הדירה בישראל אמנם עולה, כ 4.3 אחוז ב 2025, אבל מחירי הדירות עולים במקביל, ולכן התשואה נשארת יציבה סביב אותם מספרים. זו הסיבה שמשקיע ישראלי שמחפש תשואה שוטפת ולא רק עליית ערך מתחיל להסתכל אל מחוץ לישראל.
ישראל מול קפריסין, אותה דירה במספרים
הדרך הכי ברורה להבין את הפער היא לקחת את אותו סכום השקעה ולראות מה הוא מייצר בשני השווקים. אפשר לעשות את זה במחשבון שלמעלה בעזרת המתג, והנה התמונה במספרים עגולים.
| פרמטר | דירה בישראל | דירה בקפריסין |
|---|---|---|
| תשואת שכירות גולמית | 2 עד 4 אחוז | 5 עד 9 אחוז |
| עליית ערך שנתית | משתנה לפי אזור | 7.06 אחוז ממוצע, 9.61 בדירות |
| מס רכוש שנתי | ארנונה | בוטל ב 2017 |
| מס בולים | קיים | בוטל ב 1 בינואר 2026 |
| דמי תיווך לרוכש | נהוגים | אינם נהוגים, משולמים על ידי היזם |
| מרחק | מקומי | 40 דקות טיסה |
| תושבות אירופית | לא רלוונטי | מסלול מ 300,000 אירו |
חשוב לומר גם את הצד השני. השקעה בחו"ל מוסיפה שכבות שאינן קיימות בהשקעה מקומית: חשיפה למטבע, ניהול מרחוק, היכרות עם רגולציה זרה, ומיסוי בשתי מדינות. הפער בתשואה צריך להיות גדול מספיק כדי להצדיק אותן, וזו בדיוק הסיבה שאנחנו ממליצים לחשב עם מספרים שמרניים ולא עם הבטחות.
חמש טעויות נפוצות בחישוב תשואה
לחשב על מחיר הנכס בלבד. מס רכישה, אגרות, עורך דין ותיווך הם חלק מההשקעה, והתעלמות מהם מנפחת את התשואה בכמה עשיריות אחוז.
להניח תפוסה של 12 חודשים. כמעט אף נכס לא מושכר ברצף מוחלט לאורך שנים.
לערבב מטבעות. מחיר ביורו מול שכירות בשקלים ייתן מספר חסר משמעות.
להשתמש בשכירות של שיא העונה כאילו היא השכירות של כל השנה, בנכסי נופש.
לשכוח את המס על ההכנסה. התשואה שמעניינת אתכם היא זו שנשארת אחרי מס, והיא שונה בין ישראל לקפריסין.
שאלות ותשובות
איך מחשבים תשואה על דירה?
מכפילים את שכר הדירה החודשי ב 12, מחלקים במחיר הנכס ומכפילים ב 100. התוצאה היא התשואה הגולמית באחוזים. לדוגמה, דירה ב 2,000,000 שקל המושכרת ב 5,000 שקל לחודש מניבה 60,000 שקל בשנה, כלומר 3 אחוז.
מהי תשואה טובה על דירה?
בישראל תשואה גולמית של 3 עד 4 אחוז נחשבת טובה, והממוצע הארצי עומד על כ 2.5 אחוז. בשווקים אירופיים כמו קפריסין הטווח המקובל גבוה יותר, 5 עד 9 אחוז בפרויקטים חדשים. תשואה טובה תמיד נמדדת מול הסיכון ומול חלופות ההשקעה, ולא כמספר מוחלט.
מה ההבדל בין תשואה גולמית לתשואה נטו?
תשואה גולמית מחושבת מההכנסה לפני הוצאות. תשואה נטו מפחיתה ניהול, תחזוקה, ביטוח, ועד בית ותקופות שבהן הנכס אינו מושכר. הפער ביניהן הוא בדרך כלל 15 עד 30 אחוז מההכנסה.
תוך כמה שנים מחזירים את ההשקעה בדירה?
מחלקים 100 בתשואה הנטו באחוזים. תשואה נטו של 2.5 אחוז מחזירה את ההשקעה בכ 40 שנה, ותשואה של 6 אחוז מחזירה אותה בכ 17 שנה. החישוב הזה מתייחס להכנסה משכירות בלבד ואינו כולל עליית ערך.
האם צריך לכלול את המשכנתה בחישוב התשואה?
לא בחישוב התשואה על הנכס, שנועד למדוד את הנכס עצמו. מימון נמדד בנפרד, בחישוב התשואה על ההון העצמי, שבו מחלקים את הרווח אחרי החזרי משכנתה בהון שהושקע בפועל.
המשך קריאה
הרצתם את המספרים ורוצים לבדוק מה הם אומרים על נכס אמיתי? נשמח לעבור איתכם על החישוב בשיחת ייעוץ, ללא התחייבות ובלי דמי תיווך. לתיאום שיחת ייעוץ או ישירות בוואטסאפ.