הרבה ישראלים מחפשים דירות בקפריסין יד 2 מתוך הנחה אחת: שיד שנייה תמיד יוצאת זולה יותר. ההנחה הזו נכונה חלקית, ויש לה חריג אחד גדול שיכול לשנות לגמרי את ההחלטה. ריכזנו כאן את ההשוואה המלאה, עם המספרים המעודכנים לשנת 2026 אחרי רפורמת המס.
מה יש בעמודמה בעצם אומר יד 2 בקפריסין · העלויות האמיתיות, השוואה במספרים · הנקודה שכמעט אף אחד לא מספר · מתי יד שנייה היא הבחירה הנכונה · מתי נכס חדש מיזם עדיף · מה חובה לבדוק לפני רכישת נכס יד שנייה · שאלות ותשובות · רוצים לבדוק מה מתאים לכם
מה בעצם אומר יד 2 בקפריסין
בישראל "יד 2" הוא שם של לוח מודעות. בקפריסין המונח מתייחס פשוט לנכס שכבר נמכר בעבר, כלומר לא רכישה ראשונה מהיזם. ההבחנה הזו אינה סמנטית בלבד, והיא קובעת כמעט כל היבט כלכלי ומשפטי בעסקה: כמה מע"מ תשלמו, כמה אגרות העברה, ואפילו אם תוכלו לקבל תושבות.
שוק היד השנייה בקפריסין מרוכז בעיקר באזורים ותיקים ובעיירות החוף במזרח האי. שוק הנכסים החדשים מרוכז בפרויקטים של יזמים בפאפוס, לימסול ולרנקה.
העלויות האמיתיות, השוואה במספרים
שלושה סעיפים קובעים את הפער: מע"מ, אגרות העברה ומס בולים. וב 1 בינואר 2026 נכנסה לתוקף רפורמת מס שמשנה את התמונה.
אגרות העברה
האגרה מחושבת במדרגות על שווי הנכס: 3 אחוזים על 85,000 האירו הראשונים, 5 אחוזים על החלק שבין 85,001 ל 170,000, ו 8 אחוזים על כל סכום מעבר לכך.
ההבדל המכריע: מי שרכש נכס חדש ושילם מע"מ משלם אפס אגרות העברה. מי שרוכש נכס יד שנייה, שאין עליו מע"מ, מקבל הנחה של 50 אחוז מהאגרה.
מע"מ
מע"מ חל בשיעור 19 אחוזים על נכס חדש הנרכש מיזם. קיים שיעור מופחת של 5 אחוזים, אך ורק לדירת מגורים ראשית וקבועה, על 350,000 האירו הראשונים ובתנאי שערך הנכס אינו עולה על 475,000 אירו, ועל 130 המטרים המרובעים הראשונים בלבד. משקיע שרוכש נכס להשכרה אינו זכאי לשיעור המופחת. נכס יד שנייה פטור מ מע"מ לחלוטין.
מס בולים
בוטל לחלוטין החל מ 1 בינואר 2026, לפי חוק 239(I)/2025. חוזים שנחתמו מ 1 בינואר 2026 ואילך אינם נושאים מס בולים כלל.
דוגמה על נכס בשווי 300,000 אירו
| סעיף | נכס יד שנייה | נכס חדש, משקיע | נכס חדש, דירה ראשית |
|---|---|---|---|
| מע"מ | 0 | 57,000 אירו | 15,000 אירו |
| אגרות העברה | 8,600 אירו | 0 | 0 |
| מס בולים | 0 | 0 | 0 |
| שכר טרחת עורך דין | 3,600 עד 6,000 אירו | 3,600 עד 6,000 אירו | 3,600 עד 6,000 אירו |
| סך עלויות רכישה | כ 12,200 עד 14,600 אירו | כ 60,600 עד 63,000 אירו | כ 18,600 עד 21,000 אירו |
המסקנה הכנה: עבור משקיע טהור, נכס יד שנייה זול יותר בעלויות הרכישה, והפער יכול להגיע לעשרות אלפי אירו. זו עובדה ואין טעם להתחמק ממנה.
הנקודה שכמעט אף אחד לא מספר
נכס יד שנייה אינו מזכה בתושבות קבע בקפריסין. מסלול תושבות הקבע המהיר, תקנה 6(2), דורש במפורש רכישת נכס מגורים חדש הנמכר בפעם הראשונה על ידי חברה יזמית. נכס יד שנייה, יפה וגדול ככל שיהיה, אינו עומד בתנאי המסלול.
המשמעות המעשית: מי שרוכש דירת יד שנייה ב 400,000 אירו מתוך מחשבה שהוא בדרך לתושבות אירופית, פשוט לא יקבל אותה. הוא יצטרך לרכוש נכס חדש נוסף בשווי 300,000 אירו לפחות, או לפנות למסלול איטי בהרבה.
לכן השאלה הראשונה שצריך לשאול אינה "מה זול יותר" אלא "מה מטרת הרכישה". הרחבנו על כל התנאים במדריך הרילוקיישן לקפריסין.
מתי יד שנייה היא הבחירה הנכונה
כשהמטרה היא תשואה בלבד. אין כוונה לעבור, אין צורך בתושבות, והמטרה היא להשכיר ולהרוויח. עלות הכניסה הנמוכה משפרת את התשואה.
כשרוצים להיכנס לשוק מיד. נכס קיים אפשר להשכיר מהיום הראשון, בלי להמתין לסיום בנייה.
כשהתקציב מוגבל. מחיר הכניסה בשוק היד השנייה נמוך יותר, במיוחד באזורים ותיקים.
כשמחפשים מיקום שכבר נבנה במלואו. בשכונות ותיקות אין בנייה חדשה, ומי שרוצה דווקא שם חייב יד שנייה.
מתי נכס חדש מיזם עדיף
כשהתושבות חשובה. זה התנאי היחיד שאין עליו ויכוח. בלי נכס חדש מיזם, אין מסלול 6(2).
כשרוצים תנאי תשלום מדורגים. יזמים בקפריסין מאפשרים פריסת תשלומים לאורך תקופת הבנייה, כך שאין צורך בכל ההון מראש. בעסקת יד שנייה התשלום מיידי ומלא.
כשלא רוצים להתעסק בשיפוץ. נכס חדש מגיע עם אחריות קבלן, תקני בנייה עדכניים ובידוד אנרגטי שמוריד את חשבונות החשמל בקיץ הקפריסאי.
כשרוצים שכירות גבוהה יותר. נכסים חדשים בפרויקטים עם בריכה, חניה ומעלית משיגים דמי שכירות גבוהים יותר ומתחזוקים פחות.
כשרוכשים דירה ראשית. אז נכנס מע"מ המופחת של 5 אחוזים, והפער מול יד שנייה מצטמצם מאוד.
מה חובה לבדוק לפני רכישת נכס יד שנייה
שטר בעלות רשום. בקפריסין הייתה בעיה היסטורית של עיכובים בהנפקת שטרי בעלות. יש לוודא שקיים שטר על שם המוכר, ולא רק חוזה.
שעבודים ומשכנתאות. נכס יכול להיות משועבד לבנק בגלל הלוואה של היזם המקורי או של המוכר. בדיקה בלשכת רישום המקרקעין היא חובה.
היתרי בנייה ותוספות. מרפסות שנסגרו, פרגולות ותוספות בנייה שלא אושרו הן בעיה שעוברת לרוכש.
מצב פיזי ותשתיות. מבנים משנות התשעים בקפריסין נבנו לפני תקני הבידוד הנוכחיים. שיפוץ יכול להוסיף עשרות אלפי אירו.
ועד בית וחובות. חובות עבר של הדירה לוועד הבית עלולים לעבור לרוכש.
עורך דין עצמאי. לא עורך הדין של המוכר ולא של המתווך. עצמאי בלבד.
שאלות ותשובות
דירות בקפריסין יד 2 באמת זולות יותר?
בעלויות הרכישה כן, ולעיתים בעשרות אלפי אירו, בעיקר בזכות הפטור מ מע"מ. אבל צריך להוסיף לחישוב עלויות שיפוץ, תחזוקה של מבנה ותיק ושכירות נמוכה יותר. ההשוואה הנכונה היא תשואה נטו לאורך זמן, לא מחיר המדבקה.
אפשר לקבל תושבות עם דירת יד שנייה?
לא במסלול תושבות הקבע המהיר, תקנה 6(2), שדורש נכס מגורים חדש מיזם. קיימים מסלולים אחרים איטיים יותר עם קריטריונים שונים, וכאן נדרש ייעוץ פרטני.
יש מע"מ על דירת יד שנייה?
לא. נכסי יד שנייה פטורים מ מע"מ לחלוטין. במקומו משלמים אגרות העברה, עם הנחה של 50 אחוז.
האם עדיין משלמים מס בולים?
לא. מס הבולים בוטל לחלוטין על חוזים שנחתמים מ 1 בינואר 2026 ואילך.
יש מס רכוש שנתי בקפריסין?
לא. מס הרכוש השנתי בוטל בשנת 2017. משלמים רק אגרות עירוניות, בדרך כלל בין 90 ל 300 אירו לשנה.
מה עם מס על הכנסות שכירות?
ברפורמת 2026 בוטל היטל ההגנה על הכנסות שכירות לתושבי מס בקפריסין. ההכנסה עדיין חייבת במס הכנסה רגיל.
רוצים לבדוק מה מתאים לכם
אנחנו מתמחים בנכסים חדשים מיזמים מאומתים, ולכן חשוב לנו שתדעו גם מתי יד שנייה מתאימה לכם יותר. בשיחת ייעוץ נבין מה מטרת הרכישה, אם תושבות רלוונטית עבורכם, ומה התקציב האמיתי כולל כל העלויות הנלוות.
לצפייה בנכסים שלנו · שיחת ייעוץ ללא התחייבות · ווטסאפ 054-600-4574
המידע כאן נכון לאוגוסט 2026 ומיועד להתמצאות כללית בלבד. אינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני רכישה יש להיוועץ בעורך דין ובמומחה מס בקפריסין.